神戸地方裁判所 昭和５７年（行ウ）２３号 判決
原告
株式会社互助センター
右代表者
斎藤秀市
右訴訟代理人
川村幸信
被告
神戸市中央区長
右代表者区長
森田定男
右訴訟代理人
飯沼信明
樫永征二
主文
一 原告の請求を棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一 当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
1 被告が原告に対し別紙物件目録記載の土地のうち取得分の特別土地保有税免除否認部分の土地につき、昭和五六年四月一四日付（神中課第二二号）をもつてした同税免除否認処分は、これを取り消す。
2 訴訟費用は被告の負担とする。
二 請求の趣旨に対する答弁
主文と同旨。
第二 当事者の主張〈省略〉
第三 証拠〈省略〉
理由
一原告が森本倉庫株式会社から昭和五四年一一月二一日付売買契約書に基づき本件土地を同地上の建物とともに代金三二億七三三〇万円で買い受けたこと、原告は本件土地取得につき法五八五条以下の規定により取得分の特別土地保有税を納付する義務を有するが、原告はその主張の理由で法六〇三条の二により昭和五六年二月二五日被告に対し右納税義務の免除申請をしたところ、被告はその主張の理由で昭和五六年四月一四日付をもつて本件土地の一部である5850.18平方メートルについては同保有税の免除を認めたが残余の土地2165.35平方メートルについては右免除申請を否認したこと、そこで、原告は昭和五六年五月一四日付で神戸市長に対し右一部免除否認処分につき審査請求をしたところ、同市長は被告主張の理由で昭和五七年七月二一日付をもつて右審査請求を棄却する旨の裁決をし、同月二六日原告にその旨通知したことは、いずれも当事者間に争いがない。
二本件特別土地保有税（取得分の）免除認定の基準について
1 原告の本件特別土地保有税（取得分の）免除認定申請と被告の本件一部免除否認処分について
前記当事者間に争いのない事実によると、原告は昭和五六年一月一日の基準日以前一年以内の昭和五五年一〇月三一日に基準面積（二〇〇〇平方メートル）以上の本件土地を取得したとして、昭和五六年二月二五日被告に対し、本件土地取得に係る特別土地保有税申告書（同書には、土地の所在は市役所前換地区四二街区宅地8015.53平方メートル、取得原因は売買、取得目的は結婚式場敷地用、取得年月日は昭和五五年一〇月三一日、算出税額は七六〇万一四〇〇円等と記載して）を提出し、同時にこれと併せて特別土地保有（取得）税免除認定申請書（同書の本件土地上の建物の構造又は整備状況欄にはR・C一部鉄骨地上三階、駐車場、同利用状況欄には結婚式場、同管理状況欄には自己管理と記載して）を必要書類として添付のうえ提出し、本件土地全体に係る取得分の特別土地保有税の免除申請をしたところ、被告は昭和五六年四月一四日付通知書で内かん及び神戸市における認定基準に基づき本件土地のうち、結婚式場用建物の敷地の用に供する5850.18平方メートルを同免除対象地と認定し、その残地2165.35平方メートルは同対象地であることを否認したことが明らかである。
2 特別土地保有税免除の対象地とその認定基準日について
そこで、特別土地保有税（取得分）の免除認定基準について検討することとする。
(一) 昭和五三年法律九号による地方税の一部を改正する法律により設けられた特別土地保有税の納税義務免除の制度は、土地の投機的な取得を抑制し、地価の安定をはかることを主たる目的として政策的に創設された制度で、特別土地保有税について、既に社会通念上相当程度の利用がされている土地に本税を課することは、その性格や土地の社会的利用状況等からみて適当でないという趣旨で設けられたものと解すべきである。
従つて、法は、右免除制度の趣旨にかんがみ、その免除対象地の要件として、(1)事務所、店舗その他の建物または建築物でその構造、利用状況等が恒久的な利用に供される建物または構築物にかかる一定の基準に適合するものの敷地の用に供する土地であること（法六〇三条の二第一項一号）、(2)工事施設、競技場施設その他の施設（建物、構築物その他の工作物及びこれらと一体的に利用されているものに限る）で、その整備状況、利用状況等が恒久的な利用に供される特定施設にかかる一定の基準に適合するものの用に供する土地であること（同条同項二号）、と定め、さらにその解釈運用の基準については、同法施行令、前記通達、内かんなどでより具体的に定められ、円滑に運用されることを期している（被告主張三3のとおり）。
(二) 前記免除対象地に当るか否かの認定は、課税の公平を期するという課税技術上の理由から、納税義務免除認定の基準となる日（基準日）の現況より外形上一律客観的に決められるべきであり、取得分の特別土地保有税の免除認定に際しては、一月一日又は七月一日がその基準日とされている（法六〇三条の二第五項、五八六条四項）。
3 本件土地取得に係る特別土地保有税の免除認定基準日について
(一) 本件免除認定の基準日について検討するに、原告と森本倉庫株式会社との間で昭和五四年一一月二一日本件土地につき売買契約を締結したこと、及び原告から右森本倉庫株式会社に対し昭和五五年一〇月三一日に売買代金が支払われていることは、当事者間に争いがなく、〈証拠〉によれば、右売買契約において本件土地の所有権は売買代金の支払と同時に売主から買主に移転する旨の特約がされていること、同所有権移転登記手続は所有権の移転にもかかわらず同五六年一月まで当事者双方の合意で延期すること、原告自身被告に提出した特別土地保有税申告書及び同税免除認定申請書にはいずれも本件土地の取得年月日を昭和五五年一〇月三一日と記載していること並びに本件土地の固定資産税及び都市計画税（昭和五五年一一月から翌五六年三月までの分）を原告が実質的に支払つていることが認められ、これらの事実を総合すると、原告は昭和五五年一〇月三一日本件土地の所有権を取得したと認定するのが相当であり、他方、〈証拠〉によると、原告の本件土地所有権取得登記は昭和五六年一月一七日にされたことが認められるが、同登記日は前記認定事実のもとでは原告の本件土地所有権取得日に関する前記認定を妨げるに足りない。
従つて、法六〇三条の二第五項、五八六条四項、五九九条一項二、三号によれば、本件においては、昭和五六年二月末日又は八月三一日が特別土地保有税（取得分）の申告納付すべき日であり、また同税免除認定申請期限でもあるので、同年一月一日又は同年七月一日がその基準日となる。
(二) 前記のとおり、本件土地取得に係る特別土地保有税免除認定基準日は、昭和五六年一月一日又は同年七月一日であり、納税義務者は、そのいずれの日をも基準日として過去一年間の土地の取得面積の合計、取得価格の合計額及び税額を算出のうえ納税申告するとともに、併せて同税免除認定の申請をもなしうる（法五九九条、六〇三条の二第一、第二項）ところ、原告は本件土地取得に係る特別土地保有税申告納付期限（昭和五六年二月末日）前の昭和五六年二月二五日に被告に対し本件特別土地保有税の申告と併せて同免除申請をしたのであるから、昭和五六年一月一日を同免除認定の基準日としたものといわざるをえない。
他方、原告の申告納付期限を昭和五六年二月末日、取得分の特別土地保有税免除認定の基準日を昭和五六年一月一日とする本件特別土地保有税免除申請に対し、被告は本件一部免除否認処分をしたので、原告は同否認処分を不服としてその取消しを求めて本訴請求に及んだものである。
してみると、本件特別土地保有税の免除認定基準日は、被告主張のとおり昭和五六年一月一日と解さざるをえない。
(三) しかし、原告は取得分の特別土地保有税の免除申請について法は一年間の熟慮猶予期間（不動産売買と建物建築期間の実情及び税負担者の公平にかんがみて）を与えたものとして本件土地所有権取得の登記日（昭和五六年一月一七日）より一年以内にその免除申請をすれば足りるので、本件基準日は原告の前記免除認定申請日とはかかわりなく主位的には昭和五六年七月一日と解すべき旨主張するが、原告主張のように解すべき法律上の根拠と合理的理由は見出し難いし、原告が申告した本件特別土地保有税申告納付期限は昭和五六年二月末日であり、同免除認定申請書は右申告書と併せて市町村長に提出しなければならないのであるから、同免除認定の基準日を申告納付期限後の昭和五六年七月一日とする原告の主張はこの点においても合理的理由を欠き、失当であつて採用できない。
また、原告が本訴で取消しを求める処分は、本件免除認定の基準日を昭和五六年一月一日として被告のした本件一部免除否認処分であつて、原告の申告納付期限を昭和五六年八月三一日、同免除認定基準日を同年七月一日とした特別土地保有税の免除認定申請に対する被告の処分（かかる申請と処分のなされたことは本件記録上うかがえないが）ではないので、原告の本件基準日を昭和五六年七月一日とする主張は、本訴請求においては主張自体失当といわざるをえない。
してみると、原告の本件基準日を昭和五六年七月一日とすべき旨の主張は理由がないので、採用することはできない。
(四) なお、本件基準日を昭和五六年一月一日と解した場合においても、基準日と免除認定期間の関係について、前記通達には、「基準日現在の一時的現状のみによつて免除の認定をすべきではなく、当該基準日を中心とする一定期間における土地の利用状況を勘案して行うべきである。従つて、建設途中のものであつても、既に棟上げを終え建物としての外観を示す程度に至つていると認められる場合及び工事の施行が相当程度進捗していると認められる場合は、免除対象に含めて取り扱つて差し支えないものである」とされている「通達第二、五）。
してみると、本件の場合においては、本件基準日を昭和五六年一月一日と解しても、同基準日を中心とする一定の期間、即ち本件では遅くとも本件免除認定申請期限の昭和五六年二月末日現在まで（それ以後の期日にまで広げることは後記のとおり相当でない）における本件土地の利用管理状況をも勘案して認定すべきものと解するのが相当である。
三被告のした本件一部免除否認処分の適法性について
1 被告のした本件一部免除否認処分は、前記認定基準に照らし原告主張のような違法があるかについて検討するに、原告が昭和五五年一〇月三一日に本件土地の所有権を取得したことは前記認定のとおりであり、〈証拠〉を総合すると、次の事実が認定され、同認定に反したりこれを左右するに足りる証拠はない。
(一) 原告は会員を募集して冠婚葬祭の相互扶助及びその斡旋を主たる内容とする業務を行う株式会社であるが、当初より本件土地上に三階建鉄骨コンクリート造の結婚式場用建物を建築しその周囲に駐車場と庭園を完備する目的で本件土地を取得し、本件土地所有権取得後の昭和五五年一一月初めころから同月末日ころまでの間にかけて、大末建設株式会社に依頼して、本件土地上に存した森本倉庫株式会社が所有していた旧倉庫等を全て取壊し、本件土地を本件結婚式場用の建築用地とした。
(二) 本件結婚式場用地は、神戸市中央区神戸市役所前工区四二街区六号一に所在し、東側及び南側は公道に面し、西側にはマンション及び公道が所在し、北側には側溝があつて地形上は一区画の土地とみられる。
(三) 昭和五五年一二月一二日に本件建物の建築確認の許可を得、同月一八日には本件土地に杭打ち機械を搬入し同月二〇日には杭の打設工事に着手し、同年の最終の工事日である同月二九日には本件土地に建築する結婚式場用建物の基礎部分に杭を打ち込み、またその基礎部分の一部に捨てコンクリートの打設工事を行つており、その後は右状態のままで基準日である昭和五六年一月一日をむかえた。
(四) 昭和五六年に入り基礎となる地中梁の配筋、型枠組立工事を経たのち、当局の配筋検査を受け同年一月二二日より地中梁のコンクリート打設工事に着手し、一階土間に砕石を敷いて鉄筋を配筋し同年二月二五日には一階のコンクリート打設工事を終えた。
その後、ほぼ同様の方法で同年三月二〇日には二階部分、同年四月二七日には三階部分のコンクリート打設工事を終えた。
(五) 他方、排水、花壇、ガス、給配水の引込み、駐車場等の外構工事は、当初、昭和五六年三月ころから着手予定であつたところ、市当局等の要請で一部は同年一月二〇日ころから着手することとなり、本件土地の北東部分（日通倉庫の所在する土地と接している部分）の側溝工事を手初めに着手し次に本件土地の南東部分（国道二号線に面した部分）の境界塀兼用の花壇工事は同年二月一〇日に着手、同月一五日には栗石敷を完了し、同月二五日には立上がりのコンクリート打設工事が完了したにすぎず、植栽は当時一切行われなかつた。なお、本件土地上の花壇全般につき植栽がはじめられたのは同年四月に入つてからのことである。
(六) この他、本件土地南西側部分（市道に面した部分）のうち、出入口部分の外構工事は同年二月二〇日ころ着手し、同月末ころ歩道ブロック等の工事が完成したにすぎず、その他の箇所の外構工事は同年三月中旬以降に着手し、さらに、北西部分（マンション所在地及び公道に面した）の外構工事に至つては、同年六月末ころに至りはじめてなされたにすぎない。
(七) この間、同年四月上旬ころには、外構工事につき一部設計変更がされたため本件建物正面の花壇部分の工事は同年六月ころ完成し、他方、駐車場のアスファルト舗装工事に至つては、工事全体の最後にあたる同年七月初めころ施工されたにすぎなかつた。
(八) 本件結婚式場用の建物が完成し、門、塀、駐車場及び花壇等の外構工事も整備完了したのは昭和五六年七月であり、本件結婚式場は同年九月一日から開業されるに至つた。
2 前記認定事実を特別土地保有税（取得分の）免除認定基準により検討すると、昭和五六年一月一日を基準日とする一定の期間（免除認定申請期限の同年二月末日）内において、本件土地上に原告申請にかかる結婚式場用鉄骨コンクリート造三階建建物の建設工事が行われており、未だ完成してはいないがその工事施工が相当程度に進捗しており近い将来に完成し、外形上本件土地は本件建物の敷地として恒久的な利用に供されることが客観的にみて確実であると認められる状況にあつた。また、前記通達には、建物または構築物の敷地の用に供する土地範囲について、当該建物または建築物を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一区画の土地と解すべき旨示されているところ、本件土地は地形上は前述のとおり一応右認定基準に適合する一区画の土地とみられるが、本件土地は8015.53平方メートルにもわたる広大な土地であり、他方、本件建物の建築面積が2340.072平方メートルであることからして、本件土地全体につき取得分の特別土地保有税の納税義務免除を認めることは、同制度の前記立法趣旨からしてとうてい許容されるものではなく、本件土地のうち本件建物の恒久的な利用に供される敷地として社会通念上必要かつ相当と思料される合理的な範囲内の土地に限り同免除認定すべきものと解するのが相当である。
そして被告主張の前記通達、内かん、神戸市の基準は右趣旨に副つてその運用基準を具体的に明示したものであり、同基準によることが相当でないと解すべき特段の事情もみられない本件においては、被告が右基準に基づきその主張のように本件建物の敷地部分につき免除対象土地の面積を5850.18平方メートルと認定し、その余の残地2165.35平方メートルにつき同免除否認地としたことには、何ら違法はみられない。
3 原告は、本件土地上に結婚式場用の建物を建築しさらにその周囲に結婚式場に必要不可欠な駐車場及び庭園を造り本件土地全体を結婚式場の用地として利用するので本件土地全体について前記免除認定を行うべき旨主張する。
そこで検討するに、外構工事に基づき完成された排水溝、花壇等のうち法六〇三条の二第一項一号の構築物又は同項二号の特定施設に該当しうるのは、駐車場と花壇のみである（なお、排水溝等は本件建物に付随して設けられたものであるから、独立して右構築物又は特定施設に該当するものではない）が、原告主張の本件駐車場及び花壇が前記免除認定の対象地に該当するためには、前記内かんは駐車場に関し、「一定の工作物により駐車場の範囲が特定され、かつ、駐車するために必要な舗装等の整備がなされていること」としており、また花壇などに関しては右通達、内かんでは特に明示はないけれども、駐車場の場合と同様に一定の工作物により花壇の範囲が特定され、かつ花壇にふさわしい植樹等の造園施設がなされていることが必要と解すべきである。
ところで、前記認定事実によれば、昭和五六年一月一日を基準日とする一定期間内（昭和五六年二月末日までと解すべきである）において、本件土地上の現況では原告主張の花壇、駐車場部分の工事は本件土地南東部分の境界塀兼用花壇工事の着手以外は全く行われておらず、その範囲も明確に特定区分された状態になく、外形上客観的にみる限りでは単に建設計画があつたというにすぎなかつた（同工事の建設計画も同年四月に一部変更された）。そして、花壇については設定変更後の同年四月に入つてはじめて植栽され、駐車場のアスファルト舗装に至つては同年六月に入つて暫く行われたもので本件土地が、基準日及び前記一定期間内において、前記通達、内かんに示された具体的認定基準に適合する整備、利用、管理が行われていなかつたことが明白であるから、これが外形上客観的にみて花壇、駐車場として利用され、最終的な需要に供せられることが確実であつたとは到底いえない。
なお、原告は本件建物のような恒久的な建物を建築するには相当長期間を要し、また駐車場や庭園等の外構工事は、工期の最終段階においてなされることは常識であり、結婚式場に庭園、駐車場が必要不可欠なことは明白なうえ原告の本件免除認定申請書添付資料から原告が本件土地上に庭園、駐車場を造ることは確実視されたのであるから、免除認定の前記基準日を中心とする一定の期間及び土地利用状況の解釈運用に当つては工期全期間にわたつて観察しうる程度にまで広げ、しかも利用者の意図計画をも考慮して決すべきであると主張する。
しかしながら、土地取得に係る特別土地保有税の免除認定は、公平で法的安定性の保障された課税を実現するための課税技術上の強い要請から基準日を定め、その基準日における当該土地及び建物等の現況に基づいて外形上客観的に行うべきである（前記免除認定期間も基準日の現況認定を補足し正確を期するものであつて基準日を繰り下げる趣旨のものではない）から、基準日を中心とする前記一定の期間並びに土地の利用状況及び管理状況の解釈運用は客観的かつ画一的で厳格にされるべきところ、原告主張の駐車場及び花壇は右時点においては未だ計画段階に留まつていたのであるから、たとえ、それが基準日の経過後に計画通りに工事が進行し完成され、または工事が長期にわたり完成されたとしても、基準日における本件土地やその上の建物等の現況に何ら影響を与えるものではない以上、未だ計画段階にすぎない本件駐車場及び花壇につき特別土地保有税（取得分の）の免除対象地と解することは到底できない。
けだし、原告の主張は基準日を定めた法の規定自体を否定した解釈であり、また結婚式場に駐車場及び庭園が必要であるとしても、これらが結婚式場用地と常に一体不可分の関係にあるとはいえないのみならず、単にその必要があり利用計画があつたというだけで、直ちに法定の認定基準に適合しない土地についてまでも、当然に免除対象地と解することはできないので、原告の右主張は理由を欠き失当である。
四結論
よつて、原告の本訴請求は理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民事訴訟法八九条を適用して主文のとおり判決する。
（村上博巳 小林一好 横山光雄）
物件目録〈省略〉